VADEMECUM PER LA COMPRAVENDITA

Cosa deve fare il venditore

Prima di decidere di vendere un immobile è buona norma da parte della proprietà espletare certe operazioni per conto proprio. La prima cosa da fare, indipendentemente dal fatto che si scelga o meno di avvalersi dell’operato di una agenzia immobiliare, è reperire tutta la documentazione occorrente per verificare la commerciabilità e la conformità ai sensi di legge. Tali verifiche, dovranno essere espletate da un tecnico qualificato (Geometra, Architetto, Ingegnere iscritto nel relativo albo professionale) che potrà inoltre provvedere ad effettuare una stima dell’immobile stesso ed eventualmente studiare proposte progettuali utili a trarre il massimo profitto dalla vendita.

A.1 – REPERIRE LA DOCUMENTAZIONE
A.1.1 - Atto di provenienza e atto di mutuo
Spesso gli atti di proprietà vengono smarriti, prestati, consegnati a professionisti (calcolo ICI, denuncia redditi ecc ) e poi dimenticati. In caso di smarrimento, occorre recarsi dal notaio che a suo tempo seguì la compravendita (è obbligato a conservarne copia) o presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (Agenzia del Territorio competente per zona).
Da un primo esame (anche non professionale) dell’atto si possono ricavare alcune importanti informazioni preliminari:
-tipo di provenienza: compravendita, donazione, successione, asta, assegnazione da cooperativa etc..;
-consistenza dell’immobile: numero dei vani, superficie, pertinenze, servitù, vincoli, confini di proprietà;
-dati catastali: sono quelli che servono per il calcolo dell’ICI, per la denuncia dei redditi, per l’allacciamento delle utenze e, non per ultimo, per identificare un immobile;
-storia urbanistico-edilizia dell'immobile nel corso del tempo;
-eventuale ipoteca esistente sull’immobile al momento dell’acquisto;
-il prezzo pagato per l'acquisto, componente ausiliare per ricavare un probabile valore di mercato qualora l’atto sia stato rogato successivamente al D.Legge 233 del 4 Luglio 2006 convertito con modificazioni nella legge n.248 del 4 agosto 2006;
-vincoli sull’alienazione (vincoli storico artistici, aree P.E.E.P ecc.)
Se per l’acquisto e/o per la ristrutturazione dell’immobile è stato richiesto un mutuo a fronte di un finanziamento da parte di un Istituto di Credito o Finanziaria, è opportuno reperire la copia dell’atto, anche qualora il debito risultasse estinto.
A.1.2 - Documentazione catastale
La documentazione catastale dovrebbe essere sempre in primo piano tra i documenti di un immobile. Se l'immobile è di non recente acquisizione o i documenti non si trovano, occorre rivolgersi all'ufficio dell'Agenzia del Territorio competente per Provincia (catasto) e richiedere la “visura” (certificato catastale), la planimetria e l’eventuale elaborato planimetrico. Il proprietario ha il diritto di accedere alla documentazione giacente presso gli uffici.
Questi documenti occorrono in via preliminare per :
1) verificare se l'immobile ha avuto nel tempo interventi edilizi non regolarizzati;
2) accertare categoria, classe, consistenza, superficie catastale e rendita;
3) accertare i dati anagrafici dell'intestatario (o dei co-intestatari );
4) accertare la provenienza del bene;
5) eseguire una stima sommaria del valore e delle operazioni da compiere.
A.1.3 - Documentazione urbanistica – edilizia da reperire presso l’Ufficio di Edilizia Privata del Comune dove è ubicato l’immobile.
- Concessione edilizia e tavole di progetto;
- Permesso a costruire e tavole di progetto;
- Denuncia Inizio Attività Edilizia e tavole di progetto;
- Certificato di abitabilità (se abitazioni) o di agibilità (se diverso da abitazione);
- Piano di recupero e tavole di progetto;
- Condono edilizio con tavole di progetto, versamento oblazione;
- Concessione a sanatoria e tavole di progetto;
- Estratto Piano Regolatore vigente;
- Estratto Piano Strutturale;
- Certificato di destinazione urbanistica (qualora la vendita riguardi terreni );
- Eventuali progetti depositati degli impianti solitamente dovuti per attività produttive che superano certi parametri di superficie o di potenza (Legge 10/91 e successive modifiche D.Lgs 192/2005);
- Certificati di conformità degli impianti (Legge 46/90) rilasciati da chi ha eseguito gli impianti;
- Attestato di certificazione energetica, per immobili edificati con permesso di costruire emesso in data successiva all’ottobre 2005.
A.1.4 - Contratti di locazione e regolamento di condominio
E’ indispensabile che la parte venditrice reperisca l’eventuale contratto di locazione dell'immobile oggetto di vendita e, qualora esista, il regolamento condominiale con le delibere assembleari per lavori da eseguire e le tabelle millesimali.

A.2 – INCARICARE UN TECNICO ESPERTO
Il professionista incaricato si avvale di tutta la documentazione tecnica reperita dal suo cliente e la integra qualora fosse incompleta, carente o non aggiornata.
A.2.1 - Verifica della consistenza dell’immobile in vendita
Nell’accertare la consistenza il tecnico deve verificare l’esatta composizione dell’immobile valutando e individuando nel reale, oltre ai vani utili, anche i locali accessori, le pertinenze, i resedi, cantine, box auto, posto auto, parti a comune.
L’accertamento della consistenza tende inoltre ad individuare l’ esatta destinazione dei vari locali oggetto di compravendita. Capita sovente che il venditore, anche in buona fede, dica di vendere un immobile di “5 vani” (di cui, ad esempio, 1 camera doppia, 1 camera singola, un soggiorno una cucina e un bagno) perché lui conta 5 stanze con 5 porte e 5 finestre all’interno della unità immobiliare alla quale tende ad attribuire un valore “x” .Magari non sa che alcune delle stanze non hanno i requisiti di conformità al Regolamento Edilizio e Regolamento d'Igiene Comunale (altezza minima dei vani, superficie minima delle camere singole e doppie, rapporto aero-illuminante tra superfici dei pavimenti e delle finestre, presenza di antibagno ecc) . In tal caso non vende “5 stanze” ma, in ipotesi, potrebbero essere 1 camera singola, 2 ripostigli, una cucina e un bagno ridottissimo in quanto al suo interno dovrà essere ricavato un antibagno.
A.2.2 - Verifica della corrispondenza tra il progetto agli atti del Comune e lo stato di fatto
Nel caso di immobili “datati”, è frequente trovarsi nelle condizioni di mancata rispondenza tra i progetti depositati in comune e quanto in effetti realizzato. Lo stesso vale per interventi parziali di restauro, ristrutturazione edilizia, modifiche interne, aumenti di superficie e/o di volume, (verande esterne, terrazze coperte, corti soffittate ecc..) in quanto le procedure tecnico-amministrative del passato non colmavano le numerose “lacune edilizie”. Dovrà essere esaminata anche la rispondenza delle parti comuni se non dell’intero fabbricato: in un certo periodo storico (anni 50-60 del secolo scorso) gli immobili, anche se pur rispondenti al progetto nella “forma” esteriore, venivano in effetti traslati rispetto al lotto (da pochi centimetri ad alcuni metri) alterando così i parametri di edificabilità dei suoli, le distanze, i confini, rendendo comunque l’intero immobile “abusivo” (o comunque “non conforme”). In caso di difformità, ove possibile, dovrà essere richiesta la sanatoria edilizia.
A.2.3 - Sanatoria delle difformità eventualmente riscontrate nelle indagini
Il proprietario / venditore dovrà incaricare un tecnico specializzato di attivare tutte le procedure tecnico-amministrative atte a “sanare “ (ove possibile) ogni difformità. In funzione degli strumenti urbanistici da adottare è possibile preventivare anche i tempi ed i costi necessari alla regolarizzazione dell’immobile. In merito ai tempi, occorre precisare che le procedure non sono mai valutabili in termini di “giorni” (possono trascorrere diversi mesi) e spesso alcune di queste richiedono preventivamente pareri da parte di enti preposti.
Ad esempio:
- per gli immobili notificati alla Soprintendenza ai Monumenti, occorre avere il rilascio del Nulla Osta da detto Ente prima di presentare la pratica in Comune
- in caso di risanamento igienico-sanitario, occorre ottenere il parere preventivo della ASL
Quanto ai costi, oltre agli oneri Amministrativi, urbanistici, bolli, copie ecc. occorre valutare le notevoli spese tecniche professionali. Spesso non è sufficiente una sola specializzazione ma devono essere coinvolte più figure professionali: oltre al progettista (generico) potrebbe occorrere:
- un architetto o un ingegnere che attesti l'idoneità statica dell'immobile, che verifichi l'isolamento acustico, isolamento termico per la Legge 10 e conseguentemente progetti l'impianto termico;
- un geologo che in presenza di ampliamenti attesti l'adeguata consistenza del terreno;
- un perito industriale che progetti gli impianti elettrici ecc.
A.2.4 - Le verifiche catastali
L’Agenzia del Territorio, organo del Ministero dell’Economia e delle Finanze, più comunemente denominato “catasto”, ha il compito di accertare la consistenza dell’immobile ai soli fini impositivi fiscali. Ogni variazione della consistenza, dovuta a lavori edilizi eseguiti sull’immobile, implica un aumento o una diminuzione della rendita catastale; elemento essenziale per il pagamento delle tasse dovute. Per questo motivo le normative vigenti richiedono che vi sia “congruità” tra ciò che risulta agli atti del catasto e quelli del Comune competente e, in caso contrario, provvedere alla presentazione della relativa denuncia. E’ necessario quindi accertare tale “congruità” sia con i progetti depositati presso il Comune che con lo stato di fatto. In difetto, bisognerà provvedere alla presentazione al catasto della nuova planimetria (con l’eventuale elaborato planimetrico che è lo schema di tutte le unità immobiliari del fabbricato e delle parti comuni) e all’aggiornamento della
mappa qualora gli interventi edilizi eseguiti riguardassero la “sagoma” dell’edificio (in alcuni casi potrebbe non essere nemmeno riportato il fabbricato in mappa). Queste operazioni sono indispensabili all’identificazione dell’immobile; identificazione che poi verrà trascritta nell’atto di compravendita.
A.2.5 - Verifica di eventuali diritti di prelazione nella vendita
Prima di procedere alla vendita dell’immobile, bisogna accertarsi che non vi siano, da parte di soggetti o enti, diritti di prelazione. Qualora esistessero, dovrà essere inviata agli interessati comunicazione scritta dell’offerta, indicando il prezzo ed eventuali condizioni di acquisto ai sensi di legge. Qui di seguito elenchiamo alcuni soggetti che possono esercitare tale diritto:
a) Lo Stato – Per immobili vincolati ai sensi delle leggi di tutela del patrimonio storico architettonico (si tratta di casi particolari di edifici di eccezionale pregio architettonico o valore storico);
b) I confinanti dei terreni ad uso agricolo o gli affittuari degli stessi – Nel caso di coltivatori diretti iscritti regolarmente alla Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura, in regola con il pagamento dei contributi e che esercitano prevalentemente l’ attività agricola;
c) I conduttori di immobili ad uso artigianale e commerciale che esercitano una attività a diretto contatto con il pubblico;
d) I conduttori di immobili ad uso civile abitazione qualora nel contratto di locazione è stato pattuita tale condizione:
e) Tutti i condomini del fabbricato (caso abbastanza raro) qualora abbiano deciso di auto – vincolarsi contrattualmente (e per fare questo è necessario il consenso unanime) stipulando un regolamento di condominio che preveda il diritto di prelazione in caso di vendita.
In questi casi, è spesso consigliato di avvalersi anche di un legale al fine di non avere in futuro controversie. Infatti se viene omessa da parte del venditore agli interessati la comunicazione di vendita, questi potranno chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento dell’atto di acquisto.
A.2.6 -Valutazione dell’immobile: Determinare il più probabile valore di mercato
La valutazione dell’immobile, così come lo studio dell’annuncio da pubblicare su internet o su riviste specializzate, può essere affidata indistintamente o al Tecnico incaricato o all’agente immobiliare professionale.
A.2.7 - Studio di fattibilità di interventi edilizi che potrebbero facilitare la vendita
Spesso si verificano casi in cui l’immobile sia eccessivamente grande o abbia la disposizione interna dei vani non ottimizzata per eccessivo spreco di spazio. E’ opportuno quindi farsi sempre consigliare da tecnico specializzato (consulta www.aniag.it) affinché trovi la giusta soluzione progettuale che potrebbe portare a una più facile e veloce conclusione della vendita; ma soprattutto ad un aumento del prezzo dello stesso (si pensi ad esempio ad un appartamento di 120 mq che potrebbe essere suddiviso in due unità abitative distinte).
A.2.8 – Frazionamento del bene da vendere
Qualora si intenda cedere in vendita porzione del proprio immobile, il professionista espleterà tutte quelle operazioni tecniche e amministrative richieste dalle norme vigenti.
Se si tratta di un terreno, dovrà presentare all’Agenzia del Territorio competente (Catasto) il tipo di frazionamento per l’aggiornamento cartografico della mappa catastale; per un fabbricato dovrà invece presentare sempre alla stessa Agenzia le nuove planimetrie catastali delle varie porzioni immobiliari che dovranno essere compravendute e l’elaborato planimetrico (schema di tutte le unità immobiliari del fabbricato e delle parti comuni). Per il frazionamento del fabbricato, è inoltre necessario presentare al Comune competente, nonché ai vari enti preposti qualora vi fossero vincoli, il progetto di ristrutturazione.

Cosa deve fare l'acquirente

Prima di intraprendere le trattative, è bene accertarsi che il proponente la vendita abbia reali intenzioni a proseguire nelle trattative, in quanto potrebbe solamente voler riscontrare l’effettivo valore di mercato dell’immobile.

B.1 - VERIFICHE DI GRADIMENTO DELL'IMMOBILE
Premesso che gli immobili vengono trasferiti “nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano”, devono essere considerate, oltre alle caratteristiche intrinseche, anche quelle estrinseche del bene. In particolare :
• Esposizione (preferibile il sud rispetto al nord);
• Livello di piano (i piani alti sono in genere più luminosi);
• Dotazione di servizi e spese condominiali (portierato, ascensore, antenne centralizzate
ecc);
• Stato di manutenzione dell’edificio (future spese condominiali straordinarie);
• Stato di manutenzione dell’immobile (spese occorrenti prima di occuparlo: stato di
conservazione tinteggiature e intonaci, funzionalità infissi, regolarità impianti tecnologici,
pavimenti);
• Presenza in adiacenza o in vicinanza di attività o insediamenti che possano arrecare
disturbo alla quiete (bar notturni, centri sportivi, attività produttive rumorose, aeroporti,
ferrovie) o che possano limitarne l’uso o l’accesso (mercati rionali, zone a traffico limitato
ecc.)
• Presenza di servizi pubblici (uffici di quartiere, pubblica sicurezza, sociosanitari ecc.)
servizi di collegamento urbani e interurbani (autobus, metropolitane, ferrovia ecc.)

B.2 - VERIFICHE SUL CONDOMINIO
Nelle gestioni condominiali accade spesso che l’assemblea dei condomini deliberi lavori straordinari di una certa entità (rifacimento facciate, tetti, lastrici solari, ascensori, impianti riscaldamento ecc.) e che tali interventi vengano eseguiti (e pagati) nel medio/lungo periodo o comunque nelle gestioni condominiali successive. Le spese da sostenere fanno comunque capo a chi le ha deliberate ed ai condomini che all’epoca erano proprietari.
Occorre quindi accertarsi che il proprietario abbia regolarizzato ogni pendenza nei confronti del condominio. Per questo bisogna rivolgersi all’amministratore per le opportune verifiche e farsi rilasciare dal venditore e dall’amministratore una dichiarazione con la quale il venditore stesso si impegna ad accollarsi ogni onere relativo alle gestioni condominiali pregresse fino al giorno del rogito notarile. In alternativa, il costo da sostenere può essere compensato in fase di trattazione del prezzo dell’immobile.

B.3 – INCARICARE UN TECNICO ESPERTO
Il professionista incaricato esamina tutta la documentazione fornita e la integra con le necessarie verifiche.
B.3.1 - Verifiche sul venditore
• Occorre accertarsi che il venditore non sia protestato o fallito.
Questa condizione si può verificare in special modo se il soggetto, avendo una attività per conto proprio, ha contratto debiti con terzi.
La verifica deve essere espletata presso il registro delle imprese della Camera di Commercio Industria Artigianato Agricoltura competente per zona o presso un Notaio.
• In caso di sussistenza di protesti, è necessario sapere l’ammontare della somma per estinguere tutti i debiti prima del rogito notarile.
• In caso di fallimento, potrebbe esserci comunque l’opportunità di acquistare l’immobile ma facendo seguire da un legale tutte le operazioni necessarie.
E’ comunque indispensabile sapere se si acquista da una società in quanto se dopo la vendita fallisce (entro un anno) si corre il rischio della “Revocatoria fallimentare”, cioè la revoca dell’acquisto o l’acquisizione dell’immobile a favore dei creditori. In tal caso all’acquirente rimane solo la possibilità di inserirsi come creditore ordinario per la somma pagata nell’atto di compravendita. Per evitare la revocatoria, è indispensabile dimostrare di non avere avuto notizie di insolvenza da parte della società e che il prezzo pagato dell’immobile risulti corrispondente al reale valore di mercato.
• Occorre accertarsi che il proponente la vendita abbia pieno titolo ad operare. Potrebbero esserci comproprietari che al momento opportuno rifiutano la vendita. Accade a volte che i comproprietari non siano nemmeno informati della possibile vendita della propria quota di comproprietà, o che comunque non si trovino d’accordo su particolari condizioni di vendita.
B.3.2 - Verifiche degli Strumenti Urbanistici
E' opportuno che il tecnico verifichi:
il Piano Regolatore per vedere come è classificata la zona in cui ricade l'immobile, al fine di sapere quali interventi edilizi sono consentiti o meno. La mappa del piano regolatore, potrebbe inoltre indicare l’intenzione del comune di realizzare nuove strade, parcheggi, o comunque opere pubbliche che potrebbero valorizzare o meno la zona interessata.
- il Piano Strutturale per vedere come è classificata la zona in cui ricade l'immobile e se il medesimo è inserito tra le emergenze e/o le permanenze ambientali.
- Il Regolamento Edilizio;
- Il Regolamento d'Igiene
B.3.3 - Verifiche ipotecarie
Una delle verifiche più importanti da fare prima di firmare qualunque accordo anche temporaneo tra compratore e venditore, è quella relativa alla situazione ipotecaria.
Esistono tre forme di ipoteca nonché vincoli o servitù che possono gravare sull'immobile:
a) - Ipoteca volontaria- Viene di norma accesa per ottenere la disponibilità economica al fine di comprare o ristrutturare un immobile. L’Istituto di Credito (Banca o finanziaria) che eroga il prestito pretende come garanzia, a fronte della somma richiesta, l’ immobile stesso.
E’ luogo comune pensare che l’esistenza di un' ipoteca volontaria, possa limitare la vendita di un fabbricato. Ciò è da ritenersi errato. Il compratore potrebbe benissimo decidere di accollarsi il mutuo, qualora lo stesso risulti erogato a condizioni e/o tassi di interesse ritenuti vantaggiosi rispetto a quelli al momento praticati sul mercato. La suddetta possibilità deve essere comunque accettata dall’Istituto che aveva concesso il finanziamento previa verifica della capacità reddituale (di rimborso rate) dell’accollatario. L’importo residuo del mutuo dovrà essere quindi considerato come quota parte del pagamento del prezzo pattuito. Si potrebbero poi verificare casi in cui, nonostante il venditore abbia già estinto il debito con l’Istituto di Credito, risulti ancora accesa presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (Agenzia del Territorio) l’ipoteca. In tale situazione, occorre accertarsi, prima dell’acquisto, che il proprietario sostenga gli oneri necessari alla cancellazione dando ampio mandato al notaio di espletare le formalità richieste prima della vendita dell’immobile.
A partire dal 2 Giugno 2007, secondo le vigenti disposizioni di legge e le direttive dell’Agenzia del Territorio, la cancellazione dell’ipoteca avviene d’ufficio con comunicazione da parte dell’Istituto di Credito dell’estinzione del finanziamento, alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliari e senza alcun onere per il debitore.
b) - Ipoteca Giudiziale – E’ un'ipoteca che viene accesa a fronte di un decreto giudiziale per un debito contratto dal venditore dell’immobile. In questo caso occorre verificare chi sono i creditori e accertarsi, con l’eventuale ausilio di un avvocato, che il venditore stesso adempia agli obblighi dovuti estinguendo il debito. Con sentenza del tribunale, l’ ipoteca potrà poi essere estinta con richiesta di cancellazione presentata alla Conservatoria dei Registri Immobiliari (Agenzia del Territorio).
c) - Ipoteca Legale – Di solito tale ipoteca viene costituita a garanzia degli obblighi che la parte acquirente si assume nei confronti della parte venditrice. Si pensi ad esempio al caso in cui si convenga che il compratore non paghi l’intero prezzo pattuito al venditore contestualmente all’atto di vendita.
d) - Vincoli o servitù – Potrebbero essere costituite a favore o contro la proprietà, particolari diritti di servitù che a volte non sono riportate nemmeno nell’atto di provenienza dell’immobile oggetto di vendita. E’ pertanto necessario che il tecnico esegua scrupolosamente queste verifiche.
Si ricordi che, se tra l’ultima visura ipotecaria ed il rogito decorre molto tempo, è bene effettuare una nuova visura nell’imminenza della stipulazione del contratto definitivo, per verificare che la situazione non sia cambiata dopo il controllo precedente.
B.3.4 - Sopralluogo e verifica della documentazione prodotta dalla parte
venditrice e dal suo tecnico

Reperiti tutti i documenti prodotti dalla parte venditrice e dal suo tecnico, dovrà essere effettuato il sopralluogo all’immobile con la parte acquirente per verificare:
1) La consistenza della proprietà che si intende compravendere;
2) La situazione catastale;
3) La conformità Urbanistica;
4) La presenza o meno del certificato di abitabilità o agibilità.
La conformità urbanistica, è un elemento essenziale, anzi fondamentale per la stipula di qualsiasi atto di compravendita. Infatti, la legge del 28 Febbraio 1985 n°47, e successive modifiche, rende nulli tutti i contratti stipulati successivamente a tale data, qualora la mancata corrispondenza dell’immobile ai disegni relativi alla Licenza, Concessione Edilizia, Permesso di costruire, Denuncia di Inizio Attività, presentati al Comune competente dopo il 1 Settembre 1967 sia tale da renderlo non commerciabile. Detti atti amministrativi , che hanno formato oggetto di lavori edilizi a partire dal 1 Settembre 1967, devono essere obbligatoriamente riportati, quale “storia urbanistica”, nell’atto di compravendita.
Occorre comunque tenere presente che:
a)- Le opere eseguite su fabbricati esistenti o nuove costruzioni realizzate dal 17 Agosto 1942 al 1 Settembre 1967 senza Licenza Edilizia o in difformità della stessa, anche se commerciabili ai sensi della legge del 28 Febbraio 1985 n° 47 e successive modifiche, possono essere soggetti a demolizione in quanto ritenuti comunque abusivi; ovvero acquisiti dal Comune in proprietà.
b)- I fabbricati condonati, per i quali è già stata rilasciata anche concessione a sanatoria, possono essere comunque oggetto di “contenzioso” con la proprietà confinante. Si sono verificati dei casi in cui il proprietario ha dovuto demolire l’intero immobile poiché non rispettava la distanza dal confine prescritta dalle norme.
Quanto sopra può accadere poiché tutte le Concessioni, incluse quelle a sanatoria, vengono rilasciate dal Comune facendo salvi i diritti di terzi.
Questi due punti importanti, non sono mai da sottovalutare. Quando si compra un immobile si parla sempre di centinaia di migliaia di euro e trovarsi di fronte a problematiche di questo tipo, certamente non è un rischio da poco.
c)- Devono essere ben valutate le eventuali spese di ristrutturazione che la parte acquirente andrà a sostenere per adeguarlo alle proprie esigenze. Spesso le suddette spese incidono notevolmente sul costo totale dell’operazione immobiliare.
B.3.5- Altre verifiche tecnico amministrative
E’ opportuno che il tecnico verifichi se sono stati effettuati tutti gli adempimenti amministrativi relativi all’immobile se è stato oggetto di interventi edilizi.
In particolare per quanto riguarda:
- Sicurezza cantieri: Tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 494/96 devono essere corredati del “fascicolo del fabbricato”. Se l’immobile fa parte di un condominio è sufficiente controllare che esiste depositata presso l’amministratore tale documentazione.
- Normativa sismica: Ai fini della sicurezza strutturale i fabbricati devono essere provvisti di deposito all'Ufficio Regionale per la Tutela dell'Acqua e del Territorio competente D.P.R. 380/01 (L.64/74 e L.1086/71) corredato da relazione tecnica, calcoli e particolari esecutivi nel rispetto del D.M. 14/09/05 o del D.M. 16/01/96
- Sicurezza impianti: Tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore della L. 46/90 devono essere corredati delle certificazioni di conformità degli impianti. Anche qui, in caso di immobile in condominio, è sufficiente verificare il deposito presso l’amministratore per le parti condominiali, mentre per gli impianti interni tale documentazione deve essere fornita dal venditore-proprietario.
- Barriere architettoniche: I fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore della L. 13/89 (norme per favorire il superamento delle barriere architettoniche ai disabili) devono essere corredati della certificazione del grado di accessibilità, visitabilità, adattabilità del fabbricato.
- Isolamento dei fabbricati e impianto termico L.10/91e D.Lgs 192/05
- Requisiti acustici passivi degli edifici D.P.C.M. 05/12/1997
- Smaltimento acque meteoriche norma 13 del D.P.C.M.05/11/1999
- Altri aspetti interessanti di cui essere a conoscenza in quanto potrebbero avere una notevole rilevanza sul valore stesso dell'immobile sono le verifiche di compatibilità con le norme vigenti in materia di inquinamento fisico, chimico, biologico (rumore, presenza di amianto, vicinanza ad elettrodotti, antenne ripetitori ecc)
B.3.6- Fornire al notaio la relazione tecnica di compravendita che certifica la conformità dell’immobile.
Verificati tutti i documenti prodotti dalla parte venditrice e dal suo tecnico di fiducia, il tecnico di parte acquirente dovrà redigere la “relazione tecnica”. Detta relazione, dovrà contenere la “certificazione di conformità urbanistica” (intesa come “storia amministrativa dell’immobile” dove saranno riportati gli estremi di tutti gli atti amministrativi che hanno formato oggetto di interventi edilizi sullo stesso) i soggetti interessati, la descrizione dell’immobile con gli identificativi catastali e tutte le altre informazioni utili che saranno inserite nell’atto.