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 Come si compra una casa tra privati?Suggerimenti per chi compra casa
VERIFICHE PRELIMINARI
DOCUMENTI NECESSARI PER PROCEDERE ALLA COMPRAVENDITA Prima procedere alla compravendita assicurati di avere questa documentazione di base:
Prima di procedere all'acquisto controllare che non ci siano contratti di affitto in essere o appena disdetti, in quanto l'affittuario gode di diritti di prelazione e potrebbe arrivare a richiedere invalidazione di una vendita. Nel caso sia confermata la presenza di un affittuario verificare che non eserciti il diritto di prelazione.
Per evitare spiacevoli sorprese, è utile un estratto dell'atto di matrimonio del venditore (documento rilasciato dal Comune in carta semplice), così che nel caso che sia presente per i coniugi un regime di comunione dei beni, dovranno fin dall'atto preliminare (il compromesso) acconsentire entrambi alla vendita dell'immobile pena la non validità dell'atto.
LA PROPOSTA DI ACQUISTO
È uno dei momenti della formazione del contratto di acquisto. Dopo aver visitato la casa e fatto gli opportuni controlli, l'acquirente, al fine di bloccare il prezzo pattuito, sottoscrive una proposta irrevocabile di acquisto, rilasciando un acconto sul prezzo.
La proposta e la conseguente accettazione della stessa non costituiscono un vero e proprio contratto, ma precedono il suo perfezionamento. Infatti, prima della sua conclusione, qualora il proponente (acquirente) o l'accettante (venditore) decedano, siano interdetti o revochino la proposta o l'accettazione, il contratto non viene a esistenza. Affinché si verifichi l'accordo è necessario che la dichiarazione del proponente all'atto dell'accettazione non contenga variazioni alle condizioni indicate nella proposta stessa.
Le caratteristiche della proposta di acquisto sono:
COMPROMESSO
Una volta accettata la proposta di acquisto (se è stata fatta) oppure quando le parti hanno raggiunto un accordo, si passa alla sottoscrizione in forma scritta del COMPROMESSO (anche chiamato preliminare). A differenza della proposta di acquisto il compromesso è un vero e proprio contratto in cui entrambe le parti si impegnano a stipulare entro una certa data l’atto pubblico di compravendita REGISTRAZIONE DEL COMPROMESSO Questo può essere molto utile per mettersi al riparo da alcune truffe in cui un venditore vende lo stesso immobile a più persone in pochi giorni (cioè prima che il notaio possa trascrivere il rogito della prima vendita, normalmente 2-3 giorni). In questo caso la prima vendita è ovviamente regolare ma per gli altri compratori c'è il rischio di perdere i propri soldi. Come prevenire questo caso? Registrando il compromesso; trasformando il compromesso in un atto pubblico avrete la certezza della trascrizione molto prima di arrivare al rogito e in questo modo non ci saranno sorprese. Tenete comunque conto che i casi di queste truffe sono estremamente rari e il più delle volte è possibile capire chi si ha di fronte già nelle prime trattative
VERSAMENTI DI DENARO PRIMA DI CONCLUDERE IL CONTRATTO
Per rendere ancora più impegnativo il compromesso sottoscritto, il promittente acquirente consegna al promittente venditore una somma di denaro quale "caparra confirmatoria" a titolo di anticipo per l'esecuzione del contratto di compravendita. Oppure, il versamento può avvenire a titolo di "caparra penitenziale": in questo caso, se a recedere dall'impegno è l' acquirente, deve rinunciare alla caparra, se a rompere la promessa è invece il venditore, egli deve restituire il doppio della caparra.
L' ACCONTO L'acconto costituisce una parte del prezzo versato prima del saldo o della definitiva stipulazione. Va distinto dalla caparra. La differenza è importante perché l'acconto va restituito se la compravendita per qualsiasi motivo non si conclude.
CAPARRA CONFIRMATORIA La caparra rientra nella categoria delle garanzie ed è costituita da una somma di denaro che il compratore consegna al venditore nel momento della conclusione di un accordo. La caparra ha funzione confirmatoria e cioè di anticipo per l'esecuzione del contratto.
CAPARRA PENITENZIALE Oltre alla caparra confirmatoria esiste la caparra penitenziale. Se si vuole far uso di tale tipologia, lo si deve esplicitamente dichiarare al momento del suo versamento, con accordo fra le parti contraenti. "Penitenziale" vuol dire che vi è connesso il diritto di recesso. Data la caparra, i contraenti si riservano la scelta tra l'adempimento e il recesso. Il recesso avviene per volontà unilaterale. Se il promettente acquirente recede dal suo impegno, deve rinunciare alla caparra che rimane nelle mani del promittente venditore. Se, invece, è il venditore a voler recedere dal suo impegno, egli deve provvedere alla restituzione di una doppia caparra al promittente acquirente. L'acconto o la caparra, sia essa confirmatoria sia essa penitenziale, viene normalmente consegnata all'atto della sottoscrizione della promessa di vendita (compromesso).
L’ATTO PUBBLICO DI VENDITA
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo). Per questi elementi di scambio, la compravendita (scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa contro cosa).
LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA
L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore.
Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita. Tale valore, comunque, non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile che si ottiene moltiplicando per 100 la rendita catastale allo stesso attribuito. |
